L'obligation d'assurance du locataire
Tout locataire d'un logement d'habitation doit s'assurer contre les risques locatifs et justifier de cette couverture à l'entrée dans les lieux, puis chaque année. C'est l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Dans un immeuble tenu par un seul propriétaire, l'obligation s'apprécie lot par lot : dix locataires, dix attestations à collecter et à renouveler.
Cette attestation n'est pas un simple justificatif administratif : elle conditionne la répartition des responsabilités que nous détaillons dans « qui assure quoi ». Un locataire non assuré crée une faille dans cette architecture, que le bailleur a tout intérêt à combler sans attendre un sinistre.
Constater le défaut d'assurance
Le défaut se constate à deux moments : à la remise des clés, si l'attestation manque, et au fil du bail, si le renouvellement annuel n'est pas fourni. Le bailleur ou son gestionnaire a intérêt à tenir un suivi des échéances : dans un immeuble entier, l'oubli d'un renouvellement passe vite inaperçu.
Le point de départ de toute démarche est une mise en demeure écrite, adressée en recommandé, rappelant l'obligation légale et fixant un délai pour régulariser. C'est elle qui ouvre, à son terme, l'accès aux voies de recours prévues par la loi.
Les trois voies du bailleur
Mise en demeure
Le préalable obligatoire. Elle rappelle l'obligation et laisse au locataire un délai pour transmettre une attestation valable.
Assurance pour compte
Le bailleur souscrit lui-même une couverture des risques locatifs et en récupère le coût sur le loyer. Le bien reste protégé.
Résiliation du bail
Possible uniquement si une clause résolutoire vise le défaut d'assurance. Voie la plus lourde, judiciaire, à réserver aux blocages durables.
L'assurance pour compte, en pratique
C'est souvent la voie la plus pragmatique. Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur souscrit une assurance couvrant la responsabilité locative du locataire défaillant. La prime, majorée d'un montant plafonné par la réglementation, est ensuite récupérée par douzièmes ajoutés au loyer.
L'intérêt est double : le lot n'est jamais laissé sans couverture des risques locatifs, et le bail se poursuit. Cette solution évite le contentieux tout en rétablissant la protection du bâtiment — un équilibre appréciable quand un seul lot sur dix pose problème.
Points de vigilance
- Vérifier que le bail contient bien une clause résolutoire visant le défaut d'assurance : sans elle, la résiliation sur ce seul motif est fermée.
- Respecter scrupuleusement le formalisme : mise en demeure recommandée, délai d'un mois, majoration plafonnée. Une étape sautée fragilise le recours.
- Ne pas confondre risques locatifs et couverture complète : l'assurance pour compte couvre la responsabilité locative, pas les biens personnels du locataire.
- Documenter chaque échange : dans un immeuble entier, la traçabilité des attestations par lot est la meilleure défense en cas de sinistre.
La démarche pas à pas
| Étape | Action | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Relance | Demande amiable de l'attestation | À réception de l'échéance |
| 2. Mise en demeure | Lettre recommandée avec délai | 1 mois |
| 3. Choix du recours | Assurance pour compte ou résiliation | À l'issue du mois |
| 4. Refacturation | Prime récupérée par douzièmes | Mensuel |
Questions fréquentes
Les questions des bailleurs confrontés à un locataire sans attestation.
Un locataire est-il vraiment obligé de s'assurer ?
Que faire si le locataire ne fournit pas d'attestation ?
Qu'est-ce que l'assurance « pour compte » du locataire ?
Puis-je résilier le bail pour défaut d'assurance ?
Mon assurance d'immeuble me protège-t-elle en attendant ?
Sources officielles
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g (obligation d'assurance du locataire) — Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (assurance souscrite pour le compte du locataire) — Légifrance
- Service-public.fr — « Assurance habitation du locataire »