Convention IRSI : comment se règlent les sinistres dans votre immeuble

La convention IRSI a été élaborée par la profession de l'assurance (aujourd'hui France Assureurs) et est entrée en vigueur le 1er juin 2018, en remplacement de la convention CIDRE. Son objectif : éviter que chaque dégât des eaux entre voisins ne déclenche des mois de recours croisés entre trois ou quatre assureurs. Elle désigne un assureur gestionnaire unique qui pilote le sinistre, organise la recherche de fuite et indemnise, quitte à exercer ensuite des recours forfaitaires entre compagnies.

Son champ est précis : les dégâts des eaux et les incendies survenant dans un immeuble, lorsque le coût des dommages ne dépasse pas 5 000 € HT par local sinistré. Au-delà, on sort de l'IRSI et on retombe dans le droit commun (ou dans la convention CIDE-COP pour les copropriétés).

La condition d'application de l'IRSI n'est pas le statut juridique de l'immeuble, mais la présence d'au moins deux assureurs distincts concernés par le sinistre. Or un immeuble de rapport loué remplit presque toujours cette condition : chaque locataire a sa propre assurance habitation (obligatoire, article 7 g de la loi du 6 juillet 1989), et vous avez — idéalement — votre multirisque immeuble. Un dégât des eaux qui traverse un plancher met donc en présence l'assureur du locataire du dessus, celui du locataire du dessous et le vôtre : configuration IRSI classique.

À l'inverse, l'IRSI ne joue pas quand il n'y a qu'un seul assureur en cause. Deux situations fréquentes en monopropriété :

Trois précisions utiles. D'abord, le seuil s'apprécie par local et par sinistre, hors taxes, en incluant les dommages matériels et immatériels couverts. Ensuite, la recherche de fuite est prise en charge par l'assureur gestionnaire dans le cadre de la convention — un poste qui, avant 2018, tournait facilement au ping-pong. Enfin, il n'existe aucune « tranche » au-delà de 5 000 € HT : contrairement à ce qu'on lit parfois, l'IRSI ne s'étend pas jusqu'à 100 000 €. Au-delà de 5 000 € HT par local, on quitte purement et simplement la convention.

L'assureur gestionnaire est, en règle générale, l'assureur de l'occupant du local sinistré : celui du locataire si le local est loué et son contrat couvre le risque, sinon l'assureur du propriétaire (votre MRI, qui joue alors le rôle d'assureur « de l'immeuble » pour les locaux vacants et les parties communes). C'est lui qui organise la recherche de fuite, évalue ou fait expertiser les dommages, et verse les indemnités en tranche 1.

Pour vous, propriétaire unique, la conséquence est directe : votre assureur MRI est systématiquement l'assureur gestionnaire des sinistres touchant les parties communes, les logements vacants et la structure du bâtiment. Un immeuble en monopropriété sans MRI crée donc un « trou » dans la chaîne conventionnelle : les assureurs des locataires règlent les dommages de leurs assurés, et les vôtres — plafonds, embellissements des communs, bâti — restent à votre charge, avec en prime votre responsabilité de propriétaire si l'origine du sinistre est un défaut d'entretien de l'immeuble.

1. L'IRSI est une convention entre assureurs, pas une obligation légale : elle s'applique automatiquement dès que plusieurs assureurs sont concernés par un dégât des eaux ou un incendie dans votre immeuble. 2. En monopropriété, elle joue à plein dans un immeuble loué (chaque locataire = un contrat distinct), pas dans un immeuble vacant ou occupé par vous seul. 3. Les seuils : tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT (règlement simplifié sans recours), tranche 2 de 1 600 à 5 000 € HT (expertise commune et recours), et sortie de la convention au-delà de 5 000 € HT par local. 4. Votre MRI est l'assureur gestionnaire naturel des parties communes et locaux vacants : sans elle, vous êtes le maillon manquant de la chaîne.