Ce que couvre la garantie
La garantie perte de loyers compense les revenus locatifs interrompus lorsqu'un sinistre garanti rend tout ou partie de l'immeuble inhabitable. Elle prend le relais du loyer que le bailleur aurait perçu si le bien était resté louable, le temps de la remise en état.
Pour un propriétaire d'immeuble entier, dont la trésorerie repose souvent sur l'ensemble des loyers, c'est une garantie structurante : un sinistre touchant plusieurs lots peut interrompre une part significative des revenus. Elle prolonge naturellement l'indemnisation matérielle décrite dans notre guide sur l'indemnisation après incendie.
Perte de loyers n'est pas loyers impayés
La confusion est fréquente. La perte de loyers relève du risque dommages : elle joue quand un événement matériel rend le logement inoccupable. La garantie loyers impayés, elle, relève du risque locatif : elle joue quand un locataire en place cesse de régler son loyer.
Les deux sont complémentaires, jamais redondantes. Le choix entre GLI et alternatives de sécurisation du paiement est traité dans notre article « GLI ou caution » ; la perte de loyers, elle, se souscrit au sein de l'assurance du bâtiment, aux côtés de la multirisque immeuble.
La base de calcul
Le loyer de référence
L'assureur retient en général le loyer réellement perçu, hors charges récupérables, pour les lots rendus inhabitables — justifié par les baux et quittances.
Les lots concernés
Seuls les lots effectivement inoccupables du fait du sinistre ouvrent droit à indemnité. Les lots restés louables continuent de générer leur revenu.
Le sort des lots vacants
Un lot déjà vide au moment du sinistre ne génère pas d'indemnité de perte de loyers : il n'y a pas de revenu interrompu à compenser.
Le plafond contractuel
L'indemnité est bornée par un plafond, souvent exprimé en nombre de mois de loyer. Au-delà, la perte reste à la charge du bailleur.
La durée d'indemnisation
L'indemnité court à partir du sinistre et jusqu'à ce que le lot puisse être reloué, dans la limite du plafond souscrit — fréquemment 12, 24 ou 36 mois. Ce plafond est un paramètre clé : sur un immeuble ancien dont la remise en état s'étire, un plafond de 12 mois peut laisser une période à découvert.
La durée réelle dépend du temps de reconstruction, lui-même lié à l'ampleur des dommages et aux délais d'expertise. Anticiper un plafond confortable au regard de l'âge et de la complexité de l'immeuble est souvent plus prudent que de retenir le minimum proposé.
Conditions et exclusions
- Le sinistre à l'origine de la perte doit être garanti par le contrat : un événement exclu de la multirisque n'ouvre pas droit à la perte de loyers.
- Les baux et quittances doivent être à jour : une location non déclarée ou un loyer minoré fragilise le calcul de l'indemnité.
- La fiscalité du bien (taxe foncière) et les coûts fixes ne sont pas couverts : seule la perte de loyer l'est, parfois augmentée de charges non récupérables selon les contrats.
- Une sous-évaluation des capitaux du bâtiment peut, via la règle proportionnelle, réduire l'ensemble de l'indemnisation, perte de loyers comprise.
Exemple chiffré
| Paramètre | Situation | Effet sur l'indemnité |
|---|---|---|
| Immeuble | 6 lots, 5 loués, 1 vacant | 5 lots indemnisables |
| Loyers perçus | 700 € x 5 = 3 500 €/mois | Base mensuelle |
| Durée des travaux | 10 mois | Dans le plafond de 24 mois |
| Indemnité totale | 3 500 € x 10 | 35 000 € (hors franchise) |
Exemple purement illustratif : les montants réels dépendent des baux, du contrat et de l'expertise.
Questions fréquentes
Les questions des bailleurs sur l'indemnisation des revenus après sinistre.
La garantie perte de loyers est-elle automatique ?
Sur quelle base le loyer perdu est-il indemnisé ?
Pendant combien de temps suis-je indemnisé ?
Quelle différence avec la garantie loyers impayés ?
Les charges et la taxe foncière sont-elles couvertes ?
Sources officielles
- Code des assurances, articles L121-1 et suivants (principe indemnitaire, assurance de dommages) — Légifrance
- Code des assurances, article L121-5 (règle proportionnelle de capitaux) — Légifrance
- Service-public.fr — « Revenus fonciers : charges déductibles »