Pourquoi ce point mérite votre attention
Vendre un immeuble entier n'est pas vendre un appartement : le bien vaut cher, il abrite plusieurs locataires et il porte à lui seul tout le rendement. Une rupture de couverture, même de quelques jours, entre la signature et la mise en place d'un nouveau contrat serait un risque disproportionné. Le législateur l'a anticipé : l'assurance se transmet avec l'immeuble.
Reste que « transfert automatique » ne veut pas dire « rien à faire ». Le vendeur a une obligation d'information, l'acheteur a un choix à exercer, et certaines garanties — au premier rang desquelles la garantie loyers impayés — ne suivent pas la même logique que l'assurance du bâtiment.
Le principe : une transmission de plein droit
L'article L121-10 du Code des assurances pose une règle simple : en cas de vente de la chose assurée, l'assurance de dommages continue de plein droit au profit de l'acquéreur, à charge pour lui d'exécuter les obligations dont le vendeur était tenu envers l'assureur. Autrement dit, le contrat multirisque immeuble se poursuit sans interruption, aux mêmes conditions et avec la même prime, au bénéfice du nouveau propriétaire.
Ce mécanisme évite tout trou de garantie le jour de l'acte. Il concerne l'assurance du bâtiment et de ses annexes : incendie, dégâts des eaux, responsabilité du propriétaire, tempête. Le contrat reste attaché au bien tant que l'une des parties n'a pas décidé d'y mettre fin.
Les démarches côté vendeur et côté acheteur
Le point de vigilance principal concerne le vendeur : il reste redevable des primes tant qu'il n'a pas informé l'assureur de la vente. Une notification écrite, précisant la date de l'acte et l'identité de l'acquéreur, met fin à son obligation et enclenche le transfert de la relation contractuelle vers le nouveau propriétaire.
Le vendeur
Notifie la vente à l'assureur par écrit, transmet les coordonnées de l'acquéreur, et vérifie l'arrêt de la facturation à son nom. Sans cette notification, il continue de devoir la prime.
L'acheteur
Reçoit un contrat déjà en vigueur. Il vérifie les capitaux assurés, les franchises et la clause de perte de loyers, puis décide de le conserver ou de le résilier pour un contrat mieux calibré.
Conserver ou résilier après la vente
Le transfert n'enferme personne. L'acquéreur peut résilier le contrat repris s'il préfère souscrire ailleurs une couverture adaptée à sa propre stratégie patrimoniale. Symétriquement, l'assureur peut lui aussi mettre fin au contrat dans un délai de trois mois à compter du jour où il a connaissance de la mutation, s'il ne souhaite pas assurer le nouveau propriétaire.
À vérifier avant de conserver le contrat : un contrat souscrit par l'ancien propriétaire a pu être calibré sur une valeur de reconstruction ancienne. Reprendre tel quel expose au risque de règle proportionnelle de capitaux en cas de sinistre. Un ré-examen des montants assurés s'impose à la reprise.
GLI, PNO et perte de loyers : un sort à part
La transmission de plein droit vise l'assurance de dommages au bien. Les garanties liées à l'exploitation locative demandent une attention distincte. Les baux, eux, passent bien à l'acquéreur : l'article 1743 du Code civil prévoit que la vente ne rompt pas les baux en cours, l'acheteur devenant le nouveau bailleur.
- La garantie loyers impayés est adossée aux baux et à l'assuré : son maintien au profit de l'acquéreur doit être confirmé avec l'assureur, faute de quoi les impayés ne seraient plus couverts après la vente.
- La garantie propriétaire non occupant suit le régime de l'assurance de dommages et se poursuit au profit du nouveau propriétaire.
- La clause de perte de loyers reste dans le contrat repris, mais son montant doit correspondre aux loyers réels perçus par l'acquéreur, qui peuvent différer de ceux du vendeur.
Qui fait quoi, sous quel délai
| Action | Qui | Délai / effet |
|---|---|---|
| Poursuite du contrat dommages | De plein droit | Dès l'acte, sans interruption |
| Notifier la vente | Vendeur | Au plus tôt (arrête sa dette de prime) |
| Résilier le contrat repris | Acquéreur | À sa convenance, selon les modalités du contrat |
| Résilier après mutation | Assureur | Dans les 3 mois de la connaissance de la vente |
| Reprise des baux | Acquéreur | Automatique (art. 1743 C. civ.) |
Questions fréquentes
Les questions que se posent vendeurs et acquéreurs d'un immeuble de rapport au moment de l'acte.
L'assurance de l'immeuble s'arrête-t-elle le jour de la vente ?
Le vendeur doit-il prévenir son assureur de la vente ?
L'acheteur peut-il refuser de reprendre le contrat existant ?
Les baux en cours passent-ils aussi à l'acquéreur ?
Faut-il attendre l'acte pour organiser l'assurance ?
Sources officielles
- Code des assurances, article L121-10 (poursuite de l'assurance en cas de vente) — Légifrance
- Code civil, article 1743 (maintien des baux en cas de vente) — Légifrance
- Service-public.fr — « Vente d'un logement loué » et « Assurance habitation : changement de situation »