Dégât des eaux entre locataires du même immeuble

Une fuite d'un lot à l'autre

Le cas est fréquent dans un immeuble de rapport : une canalisation cède au deuxième étage, l'eau s'infiltre chez le locataire du premier. Deux occupants sont concernés, chacun avec sa propre assurance, mais le bâtiment n'appartient qu'à une personne. Cette configuration change la manière dont le sinistre se règle par rapport à une copropriété classique.

En monopropriété, il n'y a ni syndic ni assurance collective de copropriété : le propriétaire assure le bâtiment entier, en général par une multirisque immeuble, et chaque locataire assure son occupation. Le partage des responsabilités suit la logique décrite dans notre guide « qui assure quoi », appliquée ici à un dégât des eaux entre voisins.

Trois catégories de dommages coexistent presque toujours : les biens et embellissements du locataire victime (peintures, revêtements, mobilier), ceux du locataire chez qui la fuite a pris naissance, et les éléments du bâtiment (plafond, plancher, gaines, parties communes). Chaque catégorie a son assureur naturel : c'est ce qui rend la déclaration multiple, mais aussi ce qui permet de régler vite quand chacun joue son rôle.

L'origine de la fuite décide de tout

Avant de savoir qui paie, il faut savoir d'où vient l'eau. La loi du 6 juillet 1989 répartit les rôles : le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations de son logement, le bailleur entretient les locaux et prend en charge les réparations autres que locatives. Transposé à la plomberie, cela donne la grille suivante.

La convention IRSI en monopropriété

La convention IRSI organise, entre assureurs, la gestion des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles. Elle ne crée pas de droit nouveau pour l'assuré : elle désigne un assureur gestionnaire — en principe celui de l'occupant du local sinistré — qui pilote le dossier, organise la recherche de fuite et indemnise, pour éviter les allers-retours de recours sur les petits sinistres.

En monopropriété, l'assureur du bâtiment et ceux des locataires restent distincts : la convention joue donc entre eux. Ce qui disparaît, c'est le maillon « assurance de copropriété » : un seul contrat couvre toute la structure, ce qui clarifie la prise en charge des parties bâties. Le mécanisme dépend du montant des dommages, apprécié par local et hors taxes.

Qui déclare, qui indemnise

Une règle simple évite la plupart des blocages : chacun déclare à son propre assureur, même s'il pense ne pas être responsable. C'est la convention qui, ensuite, répartit la gestion et la charge entre compagnies.

Le rôle du propriétaire

Même quand la fuite oppose deux locataires, le bailleur n'est jamais totalement spectateur. C'est lui qui connaît la plomberie de l'immeuble, dispose de l'historique d'entretien et peut faire intervenir un professionnel dans les gaines et parties communes pour identifier l'origine. Centraliser l'information est d'autant plus utile qu'il est le seul point commun aux deux lots.

Si l'origine se révèle relever du bâtiment — canalisation encastrée, vétusté d'un équipement commun —, la prise en charge bascule vers son contrat et sa responsabilité de propriétaire. Le bailleur doit en effet entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail : le détail de ces obligations figure dans notre page sur la responsabilité du propriétaire bailleur.

Ce que le bailleur a intérêt à faire

• Déclarer à sa propre assurance dès qu'un élément du bâtiment est touché (plafond, plancher, cage d'escalier), sans attendre l'issue du débat entre locataires.
• Faire intervenir un plombier sur les parties qu'il est seul à maîtriser : colonnes, gaines techniques, réseau encastré.
• Vérifier que son contrat couvre la recherche de fuite, les dommages aux locaux vacants et la perte de loyers si un lot devient inhabitable.
• Tenir à jour un dossier d'entretien de la plomberie : factures, contrats d'entretien du chauffe-eau, interventions sur les colonnes.

Cas concret : fuite au 2e étage

Un immeuble de quatre logements, propriété d'une seule personne, tous loués. Un dimanche, le flexible du lave-linge du locataire du 2e étage cède pendant son absence. L'eau traverse le plancher et tache le plafond et les murs du logement du 1er étage.

Le flexible relève de l'entretien du locataire : le propriétaire n'a ici aucune responsabilité. Son seul rôle utile a été de faire constater rapidement l'origine et de déclarer les dommages au bâti. Si l'expert avait conclu à une canalisation encastrée corrodée, le schéma se serait inversé et l'assureur du propriétaire aurait supporté la charge finale.

Erreurs fréquentes

• Réparer avant d'avoir établi l'origine de la fuite : sans preuve, l'expert ne peut plus trancher entre installation privative et canalisation de l'immeuble.
• Ne pas remplir de constat amiable dégât des eaux parce que le sinistre paraît modeste : c'est pourtant la pièce de base du règlement.
• Ne jamais vérifier l'attestation d'assurance des locataires : un occupant sans assurance casse la chaîne conventionnelle et complique lourdement le règlement.
• Oublier les lots vides : un logement vacant touché par une fuite relève directement du contrat du propriétaire.
• Ne pas conserver les preuves d'entretien de la plomberie : elles écartent le reproche de vétusté et protègent l'indemnisation du bâtiment.

La marche à suivre

1. 1

   Stopper l'eau

   Les occupants coupent l'arrivée d'eau du lot ; le propriétaire ferme la vanne générale si l'origine n'est pas identifiée.

2. 2

   Photographier et limiter les dégâts

   Photos datées des plafonds, murs et biens touchés, avant tout nettoyage ; mise à l'abri du mobilier.

3. 3

   Remplir le constat amiable

   Entre les locataires concernés, avec le propriétaire si le bâti est touché.

4. 4

   Déclarer chacun à son assureur

   Dans le délai du contrat, au minimum cinq jours ouvrés après la découverte.

5. 5

   Rechercher l'origine

   Organisée par l'assureur gestionnaire ; le propriétaire facilite l'accès aux gaines et parties communes.

6. 6

   Réparer la cause, puis les dommages

   La cause d'abord (flexible, canalisation), les embellissements une fois les supports secs et l'indemnisation validée.

Questions fréquentes

Les questions des bailleurs face à un dégât des eaux entre deux de leurs locataires.

Sources officielles

• Convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) — cadre professionnel des assureurs, France Assureurs
• Code des assurances, article L113-2 (déclaration du sinistre dans les délais) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 (obligations du bailleur et du locataire) — Légifrance
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives — Légifrance